Poate un mostenitor sa vanda casa daca ceilalti frati nu sunt de acord? Situatia apare frecvent dupa o succesiune, atunci cand o locuinta ajunge in proprietatea mai multor frati sau rude. Unul vrea sa vanda, altul vrea sa pastreze casa, iar altul nu vrea sa semneze nimic. In astfel de cazuri, este esential sa se faca diferenta intre vanzarea intregii proprietati si vanzarea cotei pe care o detine fiecare mostenitor.
Un singur mostenitor nu poate vinde toata casa fara acordul celorlalti
Daca imobilul apartine mai multor persoane, fiecare este proprietar doar asupra cotei sale din dreptul de proprietate.
De exemplu, daca trei frati mostenesc in cote egale o casa, fiecare poate avea cate o treime din dreptul de proprietate.
In aceasta situatie, unul dintre frati nu poate decide singur vanzarea intregii case. Pentru o vanzare voluntara a intregului imobil trebuie, in principiu, sa participe toti coproprietarii.
Isi poate vinde insa propria cota
Codul civil prevede ca fiecare coproprietar este titular exclusiv asupra cotei sale si poate dispune in mod liber de aceasta, in lipsa unei stipulatii contrare.
Astfel, daca un mostenitor detine, de exemplu, 1/3 din casa, el poate instraina acea cota fara sa vanda si drepturile celorlalti coproprietari.
Cumparatorul nu devine proprietarul intregii case, ci intra in coproprietate alaturi de ceilalti mostenitori.
Ce inseamna concret sa cumperi o cota dintr-o casa
Cumpararea unei cote-parti nu inseamna automat ca persoana primeste o camera anume, un etaj anume sau o anumita bucata din curte.
Este vorba despre o cota juridica din dreptul asupra intregului imobil.
Din acest motiv, vanzarea unei cote este de regula mai dificila decat vanzarea intregii case, pentru ca un cumparator trebuie sa accepte ca va deveni coproprietar cu persoane pe care poate nici nu le cunoaste.
Ce se intampla daca fratii nu se inteleg deloc
Daca unul dintre coproprietari doreste sa iasa din indiviziune, iar ceilalti nu vor nici vanzarea, nici cumpararea cotei sale, exista posibilitatea partajului.
Partajul poate fi facut prin intelegere intre coproprietari sau, daca nu exista acord, prin instanta.
Casa poate fi atribuita unui singur mostenitor
Daca imobilul nu poate fi impartit in natura in mod rezonabil, una dintre solutii este atribuirea intregii case unuia dintre coproprietari.
Acesta va trebui insa sa le plateasca celorlalti contravaloarea cotelor care le revin. Aceasta suma se numeste sulta.
De exemplu, daca unul dintre frati doreste sa pastreze casa si are posibilitatea sa ii despagubeasca pe ceilalti, imobilul ii poate fi atribuit integral, iar ceilalti vor primi sumele corespunzatoare cotelor lor.
Daca nimeni nu poate sau nu vrea sa pastreze casa
Daca imobilul este indivizibil si niciun coproprietar nu il preia cu plata unei sulte catre ceilalti, se poate ajunge la vanzarea proprietatii.
Codul civil prevede ca, in caz de neintelegere, bunul poate fi vandut prin licitatie publica, iar suma obtinuta va fi impartita intre coproprietari proportional cu cotele lor.
Un frate poate bloca pentru totdeauna iesirea din indiviziune?
In principiu, nu. Faptul ca un coproprietar refuza sa vanda nu inseamna ca ceilalti trebuie sa ramana la nesfarsit in coproprietate.
Oricare dintre coproprietari poate cere partajul, in conditiile legii.
De aceea, formula „eu nu semnez si casa nu se va vinde niciodata” nu rezolva definitiv situatia. Refuzul poate impiedica o vanzare amiabila a intregului imobil, dar nu exclude posibilitatea unui partaj judiciar.
Ce se intampla daca unul dintre frati locuieste singur in casa
Faptul ca un mostenitor locuieste singur in imobil nu il transforma automat in proprietar exclusiv.
Atat timp cat casa este in coproprietate, fiecare coproprietar are drepturi asupra bunului, potrivit cotei sale.
Folosirea exclusiva a casei de catre unul dintre mostenitori poate genera conflicte, mai ales daca ceilalti sunt impiedicati sa isi exercite drepturile.
Poate un mostenitor sa schimbe incuietorile si sa ii tina pe ceilalti afara?
Intr-o coproprietate, fiecare coproprietar are dreptul sa foloseasca bunul comun, cu conditia sa respecte drepturile celorlalti.
Prin urmare, unul dintre mostenitori nu ar trebui sa se comporte ca si cum ar fi proprietarul exclusiv daca nu detine intreaga casa.
Daca unul dintre frati a facut investitii in casa
Reparatiile, modernizarile, impozitele sau alte cheltuieli suportate doar de unul dintre coproprietari pot deveni relevante la partaj.
Nu inseamna automat ca persoana respectiva devine proprietar asupra unei cote mai mari, insa anumite cheltuieli pot fi analizate si compensate in cadrul impartelii, in functie de situatia concreta si de dovezile existente.
De aceea, facturile, chitantele, contractele si dovezile platilor trebuie pastrate.
Ce trebuie verificat inainte de orice vanzare
Inainte ca un mostenitor sa incerce sa vanda, trebuie verificata situatia juridica exacta a imobilului.
- daca succesiunea a fost finalizata;
- cine sunt proprietarii inscrisi;
- ce cota are fiecare mostenitor;
- daca imobilul este intabulat;
- daca exista ipoteci, litigii sau alte sarcini;
- daca exista un acord intre coproprietari privind folosirea ori impartirea imobilului.
Exemplu simplu: trei frati mostenesc aceeasi casa
Sa presupunem ca trei frati mostenesc o casa si fiecare primeste cate 1/3.
Primul frate vrea sa vanda, al doilea vrea sa pastreze locuinta, iar al treilea refuza orice discutie.
Primul nu poate merge la notar si sa vanda singur intreaga casa. Poate insa incerca sa isi vanda propria cota de 1/3.
O alta varianta este ca unul dintre frati sa preia intreaga casa si sa ii despagubeasca pe ceilalti.
Daca nu exista nicio intelegere, oricare dintre ei poate cere partajul, iar instanta va stabili modalitatea de iesire din coproprietate.
Cea mai simpla solutie ramane intelegerea intre mostenitori
Un proces de partaj poate insemna timp, cheltuieli si tensiuni suplimentare intre membrii familiei.
Daca exista posibilitatea unei intelegeri, solutia amiabila este de obicei mai simpla: fie casa se vinde si suma se imparte potrivit cotelor, fie unul dintre mostenitori preia imobilul si ii despagubeste pe ceilalti.
Pe scurt: un mostenitor isi poate vinde propria cota dintr-o casa, dar nu poate vinde singur intregul imobil care apartine si altor persoane. Daca fratii nu ajung la un acord, oricare dintre coproprietari poate cere iesirea din indiviziune prin partaj.
Alte Stiri
